البقاء في الإيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديلات

البقاء في الإيجار المدني على ضوء القانون المدني والتعديلات

مقدمة :
الموضوع يتعلق بحق البقاء في ظل القانون المدني والتعديلات الواقعة عليه سنتناول فيه اولا ماهية حق البقاء و أصحاب الحق فيه و ثانيا القيود الواردة على هدا الحق و ثالثا أهم التشريعات الواردة على هدا الحق نسال الله تعالى التوفيق .
1-ماهية حق البقاء و أصحاب الحق فيه
حق البقاء :هو حق مقرر لفئة محددة قانونا تملك صلاحيات البقاء بالمحل السكني دون إمكانية طلب إخلائهم من طرف المؤجر صاحب المسكن أو من انتقلت إليه ملكية هدا المسكن بكل الطرق سواء الجبرية كالميراث أو الاختيارية كالشراء .
أصحاب هدا الحق:
الأشخاص الذين لهم الحق في البقاء حددتهم المواد 514 و 515 و 516 من القانون المدني رقم / 58/75 المؤرخ في 9 /26 / 1975
و هم المستأجر حسن النية أي الذي يشغل المسكن بسند إيجار كتابي أو شفوي بمعني باتفاق مع صاحب المسكن بطريقة قانونية و شرعية لا تحايل فيها .
المستأجر الفرعي هو الذي يشغل المسكن عن طريق الإيجار من الباطن بعلم و موافقة المؤجر صاحب المسكن كذلك هو تشرط فيه حسن النية المستأجر المتنازل له بعد انتهاء مدة العقد و هو كل مستأجر يشغل المسكن بعد انتهاء مدة إيجار المستأجر الأصلي ويدخل مكانه بموجب تنازل كذلك تشرط فيه حسن النية المستأجر الذي استأجر مسكن تابع للإدارة العامة إذا اثبت انه دفع ثمن الإيجار خاصة إذا تم ذلك باقتطاع جزء من رتبيه الشهري ورثة المستأجر المتوفى و هم الورثة الذين كانوا يعيشون معه و تحت نفقته لمدة لا تقل عن 06 أشهر ذ كرتهم المادة 515 من القانون المدني
الشخص المعنوي الذي يشغل محل سكني لمزاولة نشاطه ذكرته المادة 516
2-القيود الواردة على هذا الحق
حق البقاء المقرر للاشخاص المدكورين اعلاه و الدي قلنا انه لا يمكن المؤجر طرد هؤلاء من المحل السكني الا ان القانون بالمادة 517 من القانون المدني المدكور اعلاه وضع بعض الاستثناءات على اوبعض القيود في ممارسة هدا الحق بحيث لا يمكن للاشخاص المدكورين ادناه الاحتجاج بحقالبقاء في الحالات التالية :
-الدين صدر بحقهم حكم نهائي بالاخلاء بمقتضى نصوص سابقة تعطي لصاحب المسكن الحق في استردادالحيازة .
-الدين لم يشغلون المسكنبانفسهم او روثة بعد وفاة المستاجر على ان يكون شغل المسكن قد استمر 08 اشهر من السنة الايجارية بمعنى ادا كان شغل المسكن اقل من هده المدة ثم تم اخلاء المسكن ليسلهم الحق في التمسك بحق البقاء الدين لهم عدة مساكن اخرى . الدين يشغلون مساكن سكنها محظور و فيه خطورة تستوجب الترميم الدين يشغلون مساكن تم شرائها او نزعها للمنفعة العامة .
-الدين يشغلون مساكن بصفة مؤقتة كمواسم الصيف مثلا
-الدين يشغلون مساكن بموجب علاقة العمل و انتهت هده العلاقة .
-الدين لهم امكانيات الحصول على مسكن يفي بحاجياتهم
3-اهم التشريعات الواردة على هدا الحق
على العموم تعتبر التشريعاتالتي تنص على حق البقاء و اهما هي ثلاث تشريعات كمحطات رئيسية و لهدا سنقوم بطرح كل تشريع كمحطة حتى نصل الى المرحلة الاخيرة بالتعديل الجديد لتكون لنا صورة كاملةعلى هدا الحق و اهم النصوص المطبقة عليه .
1975/9/ 58 المؤرخ في 26 / ا المرحلة الاولى في ظل القانونالمدني رقم 75
في هده المرحلة كان القانون السائد او المطبق على حقالبقاء هو القانون المدني المدكور اعلاه بنص المادة 514 منه بحيث تعطي هده المادةكمبدا عام الحق لكل مستاجر مهما كان صاحبه و المدكورين اعلاه المواد 515 و 516 و 517 لهم الحق في البقاء كحق مقرر قانونا بمعنى لا يمكن المؤجر باي حال من الاحوال المطالبة باسترجاع محله السكني على هؤلاء حسني النية .
ب المرحلة الثانية في ظل المرسوم التشريعي رقم 931993/3/ 03 المؤرخ في 1 /
في هده المرحلة اصبح التشريع المطبق على حق البقاء هوهدا المرسوم التشريعي و خاصة في مادته 20 التي تنص على (( لا تطبق المواد 417 و 472 و 473 و 509 و كدا المواد من 514 الى 537 من القانون المدني المؤرخ في 26/9/1975 و المتعلقة بحق البقاءفي الامكنة على عقود الايجار داتالاستعمال السكني و المهني من بعد تاريخ صدور هدا المرسوم التشريعي .
بمعنى اصبحت المادة 20 من هداالمرسوم هي النص التشريعي الوحيد الدي يطبق على حق البقاء و التي نصت صراحة انهلا حق في البقاء لاحد سواء مستاجر اصلي و المدكورين اعلاه على شرط واحد ان هداالمرسوم لا يطبق الا على الايجار الدي يبرم في ظله أي لا يسري باثر رجعي بحيثيبقى الايجار المبرم قبل صدور هدا المرسوم يخضع للتشريع القديم أي القانون المدنيبمعنى تبقى المادة 514 و ما يليها سارية المفعول و هدا ما نصت عليه نفس المادة أي المادة 20 من المرسوم التشريعي في فقرتها الاخيرة (( يبقى الايجار المبرم قبل تاريخ صدورهدا المرسوم التشريعي خاضعا للتشريع السابق )) بحيث كرس هدا المرسوم التشريعيمبداين الاول سلطته على الايجار الدي يبرم في ظله و الثاني عدم رجعيته على الايجارالسابق بحيث يبقى يخضع للتشريع القديم أي القانون المدني و هنا نستنتج ان الحق البقاء اصبح :
-اولا حق قانوني للمستاجر و غيره ادا كان لهم ايجار سابق لتاريخ صدور المرسوم التشريعي .
-ثانيا لميبقى حق البقاء للمستاجر و غيره ادا ابرم الايجار بعد تاريخ صدور هداالمرسوم .
2007/5/ 05 المؤرخ في 13 / ج المرحلة الثالثة في ظلالقانون رقم 07
اولا و قبل التطرق لهده المرحلة جاء هدا القانون بمسالةمهمة تتعلق بالمرسوم التشريعي و هو ما نصت عليه المادة 08 03/ منه الفقرة الثانية )) تلغى كدلك المادة 20 و الفقرتان 2 و 3 من المادة 21 و المادة 22 من المرسومالتشريعي رقم 93 1993 )) و بالتالي الان اصبح لا وجود للمرحلةالثانية و تطرقنا لها فقط لمعرفة مراحل التشريع /3/ المؤرخ في 1 المتعلقة بحق البقاء و كيف وصلالمشرع للمرحلة الثالثة و هي اخر محطة و المطبق حاليا على حق البقاء هدا القانون انهى كثير من المشاكلكانت مطروحة على شكل عقد الايجار و مسالة التنبيه بالاخلاء و اهم مسالة قضى عليهاهدا القانون مسالة حق البقاء لمستاجر او ورثته من بعد وفاته و التي كانت تشكلعائق كبير للمؤجر باسترجاع مسكنه سنترك مسالة شكل العقد و مسالة التنبيه بالاخلاء لموضوع اخر و نركز على موضوعنا المتعلق بحق البقاء بالنسبة للورثة .
المادة 469 مكرر 02 انهت الاشكال بصفةقطعية و هو لا ينتقل الايجار للورثة بمعنى لم يصبح للورثة أي حق في التمسك بحق البقاء الا ان الفقرة الثانية من هده المادة تطرقت لحالة واحدة يبقى فيها الورثة بالمسكن ليس عن طريق حق البقاء و انما لانهاء مدة عقد الايجار في حالة وفاة مورثهم .
لكن ما العمل مع الايجار السابق أيالايجار المبرم قبل تاريخ صدور هدا القانون فعلا كما قلت القانون الجديد انهى كل الاشكال المتعلق بحقالبقاء بحيث حتى هده النقطة المهمة تطرق لها هدا القانون بالمادة 507 مكرر ووضع لهاحالتين حالة بكل فقرة تشمل كل الاحتمالات الدي يمكن ان تطرا وهي //
الحالة الاولى // جاءت بالفقرةالاولى هده الفقرة نصت على ان الايجار المبرم في ظل التشريع السابق (( و هناالتشريع 26 و ليس تشريع المرحلة الثانية أي /9/ السابق يقصد به تشريع المرحلة الاولى أي القانون المدني المؤرخ في 1975 المرسوم التشريعي لانه الغي كما قلناسابقا )) هدا الايجار يخضع للتشريع السابق لمدة 10 سنوات من تاريخ صدور هدا 2007/5/ القانونأي قانون 13 بمعنى الايجارالمبرم قبل صدور القانون الجديد يبقى خاضع للقانون القديم لمدة 10 سنوات و عندماتنتهي هده المدة يصبح هدا الايجار يخضع للقانون الجديد مثال على دلك 2000 هدا الايجار يخضعللقانون القديم لمدة 10 سنوات من تاريخ صدور القانون /2/ لو فرضنا ان ايجار ابرم بتاريخ 1 2017 بعد هدا التاريخ يصبح هدا الايجار خاضعللقانون /5/ الجديد أي يبقى هدا الايجارخاضع للقانون القديم لغاية 13 الجديد .